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      疫情之下，房租能否減免？減免房租如何兼顧租賃雙方的利益？《法制日報》記者對此進(jìn)行了采訪(fǎng)。

推遲復工收入下滑

繳納房租壓力巨大

      去年10月，陜西西安的張磊（化名）開(kāi)了一家酒店。由于下半年是旅游淡季，小張本想著(zhù)趁春節假期多賺一些，盡快回本。然而，疫情的到來(lái)使得游客人數銳減，有的客人之前下了訂單也都選擇退訂。

      “我看到許多酒店房東決定減免房租，就詢(xún)問(wèn)了一下我的房東，但房東不同意減租。房東回復稱(chēng)，如果有國家政策，他會(huì )響應國家政策；如果沒(méi)有，房租照常但可以延后交。”張磊說(shuō)。

      張磊的遭遇并非個(gè)例。疫情之下，酒店、餐廳、小微企業(yè)等都面臨著(zhù)沒(méi)有收入但依然要繳納房租的壓力。

      北京市盈科律師事務(wù)所高級合伙人韓英偉律師告訴《法制日報》記者：“租賃的住房、門(mén)店以及攤位都涉及租金問(wèn)題。根據民法總則第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況。民法通則第一百零七條規定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。合同法第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況。新冠肺炎疫情屬于不可抗力，因此租房人員、門(mén)店和攤位人員可以根據具體情況主張免除或者減免租金。”

      采訪(fǎng)中，現有兩個(gè)商鋪正在出租的王力表示，此次疫情對店面的影響較大，他會(huì )考慮減租和延遲交房租。“疫情是全國性的，很多人無(wú)法復工，沒(méi)有收入。我們應該相互理解，萬(wàn)一租戶(hù)怕賠錢(qián)而私自提前開(kāi)張，不僅會(huì )被處罰，也是對社會(huì )不負責任。”王力說(shuō)。

      “新冠肺炎疫情給我國不少行業(yè)帶來(lái)了較大沖擊，這些行業(yè)內的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)都需要承租房產(chǎn)，疫情期間基本處于無(wú)法經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，但作為租戶(hù)依然需要支出較大的房租，這使得企業(yè)雪上加霜，甚至有的中小企業(yè)連生存都是問(wèn)題。”韓英偉說(shuō)，疫情期間減免房租，對于租戶(hù)來(lái)說(shuō)是雪中送炭，可以及時(shí)緩解經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟壓力，同時(shí)也體現了出租人與承租人共渡難關(guān)、共克時(shí)艱的大義精神，呼吁更多的人能夠參與進(jìn)來(lái)。

各地鼓勵減免租金

雙方利益需要平衡

      1月30日，廣東省廣州市住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布《致全市業(yè)主的減租倡議書(shū)》。倡議書(shū)稱(chēng)，協(xié)會(huì )代表全市所有住房租賃行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)營(yíng)業(yè)主向房東號召主動(dòng)減租，建議2月1日至2月29日免租一個(gè)月，3月1日至4月30日的房租減半收取。

      2月5日，四川省人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于應對新冠肺炎疫情緩解中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的政策措施，提出對承租國有資產(chǎn)類(lèi)經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)，減免1至3個(gè)月房租，鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、綜合性市場(chǎng)運營(yíng)主體在疫情期間對中小企業(yè)減免租金。

      其后，遼寧、北京等地陸續發(fā)布相關(guān)措施，為企業(yè)、商戶(hù)減免房租。

      減免房租應當按照什么原則進(jìn)行？韓英偉表示，根據合同法第五條規定，當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務(wù)，房東和租戶(hù)可適用公平原則來(lái)平衡雙方權益。除政府有針對此次疫情的房租減免政策外，可以協(xié)商為主。如果存在房屋被封鎖、承租人被異地隔離等影響居住功能的情況，可通過(guò)協(xié)商減免或延長(cháng)租期；如果房屋受到疫情影響較小，可正常居住，僅是房屋便利程度或經(jīng)營(yíng)用房相應收入受到影響的，可通過(guò)雙方協(xié)商少量減免。

      中國傳媒大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)管理學(xué)院法律系講師程科認為，對于房租減免問(wèn)題，應當區分是民事租賃還是商事租賃，以及租賃物是否因疫情而無(wú)法實(shí)際使用等不同情形，然后作出相應的處理。

      程科說(shuō)，以商事租賃為例，房租是否可以減免取決于疫情對租賃合同的履行所產(chǎn)生的影響。如果是疫情導致租賃物無(wú)法實(shí)際使用，此時(shí)出租人便無(wú)法再履行向承租人提供租賃物的義務(wù)。但如果認定疫情屬于不可抗力，根據合同法第一百一十七條規定，出租人無(wú)需承擔違反租賃合同的損害賠償責任。此時(shí)承租人也可以根據合同法第九十四條第一款的規定，主張因為不可抗力導致合同目的不能實(shí)現，從而解除合同，以實(shí)現房租的減免。這樣的主張一般會(huì )得到司法機關(guān)支持。

      如果租賃物并非無(wú)法實(shí)際使用，由于此時(shí)出租人已經(jīng)向承租人履行了提供租賃物的義務(wù)，按照租賃合同，承租人的房租支付義務(wù)一般不能被減免。但是如果由于疫情導致客流減少，承租人營(yíng)業(yè)收入產(chǎn)生重大減損的，承租人再按照原租賃合同的約定支付房租可能會(huì )產(chǎn)生重大不公平，此時(shí)如果承租人請求減免房租，司法機關(guān)應該根據情事變更原則酌情調整房租。

政府提供財政補貼

減免房租平衡利益

      減免房租的呼聲出現后，房東的利益也受到關(guān)注。不少人在社交平臺上表示，“房東也要過(guò)日子吃飯”“減免房租傷害房東”“房東也得還貸款”。

      對此，韓英偉認為：“對于租住型承租人，租用屬于自住，此次疫情導致承租人無(wú)法使用房屋而造成損失，但該損失并沒(méi)有導致承租人收入減少，增加過(guò)多經(jīng)濟壓力。如果全部免除房租，就相當于讓出租人承擔全部風(fēng)險，與合同法的公平原則不符。此種情況可以通過(guò)雙方協(xié)商，確定能否免除部分房租。”

      此前，四川省人民政府辦公廳發(fā)布的關(guān)于應對新冠肺炎疫情緩解中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的政策措施提出，各地可對減免房租的業(yè)主給予適度財政補貼。對在疫情期間減免入駐中小微企業(yè)廠(chǎng)房租金的省級小型微型企業(yè)創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新示范基地，省財政按照不超過(guò)租金減免總額的50%給予補助，每個(gè)基地補助總額不超過(guò)200萬(wàn)元。

      程科建議，在房租被減免之后，為了平衡房東的利益，可以考慮由政府相關(guān)部門(mén)對出租人進(jìn)行適當的補貼，補貼的形式可以是稅收優(yōu)惠等多種方式。


（責編：蔣林君）